Knonau: Weiter starkes Wachstum erwartet – auch ohne neue Bauzonen

Wo und wie soll Knonau weiter wachsen? Die Antwort auf diese Frage hängt unter anderem von den Bauzonen und den Bauvorschriften ab – und wie sie allenfalls geändert werden. Entsprechend gross war am Dienstagabend in Knonau das Publikumsinteresse am Informationsabend zur geplanten Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO). Rund 120 Knonauerinnen und Knonauer wollten erfahren, welche Vorschläge Fachleute und der Gemeinderat präsentieren. Fazit: Knonau soll im bereits überbauten Gebiet betont grün bleiben. Und es ist «keine Ausweitung der Bauzonen» (zusätzliches Bauland) vorgesehen, so Gemeindepräsidentin Esther Breitenmoser. Auch Auf- und Umzonungen sind derzeit nicht ­geplant.

Von der Revision ausgeklammert sind allerdings die Kernzonen und Kleinsiedlungen, namentlich die Kleinsiedlungen Baaregg sowie Vorder- und Hinteruttenberg. Grund sind verschiedene ­hängige Rekurse gegen die vom Kanton vorgesehene Kleinsiedlungsverordnung.

2600 Einwohner bis 2030 erwartet

Obwohl sich am Zonenplan nichts ändert, gehen Planer und Behörden davon aus, dass die Bevölkerungszahl von Knonau auch in den nächsten Jahren weiter überdurchschnittlich ansteigen wird. Erwartet wird ein Wachstum von derzeit 2440 Einwohnerinnen und Einwohnern auf 2600 im Jahr 2030. Gerechnet ab dem Jahr 2007 entspricht dies einem durchschnittlichen jährlichen Bevölkerungswachstum von 2,72 Prozent. Das Wachstum fällt damit noch rasanter aus als im Bezirk Affoltern (plus 1,71 Prozent) und erst recht im Vergleich zum Kanton Zürich (plus 1,45 Prozent). Hauptursache dafür ist die Nähe zum finanz- und wirtschaftsstarken Kanton Zug. Aber auch die Tatsache, dass Knonau «eine wunderschöne Gemeinde mit hoher Standort-Qualität ist», wie Chefraumplaner Michael Camenzind vom Planungs- und Architekturbüro Suter von Känel Wild am Dienstag erklärte.

Platz für zusätzlichen Wohnraum sehen Planer und Behörden zum einen in den noch vorhandenen Baulandreserven. Sie betragen 4,3 Hektare, was rund 8 Prozent der gesamten Baufläche ­entspricht. Betrachtet man nur die ­unbebauten Wohn- und Mischzonen, betragen die Reserven 3 Hektare. Das entspricht einem Potenzial für rund 200 zusätzliche Personen, womit der «mittlere Bevölkerungszuwachs von 4,5 Jahren gedeckt» werden könnte, so der ­erläuternde Bericht zur Teilrevision.

Zum Zweiten sehen die Planer mittel- bis langfristig grosses Innenentwicklungspotenzial. Gemeint ist damit eine Umnutzung von Gewerbeflächen, vor allem aber eine bessere Ausnutzung der bestehenden Grundstücke, Stichworte: Geschossflächen-Reserven beziehungsweise verdichtetes Bauen. Derzeit, so Camenzind, würden die Grundstücke im Schnitt nur zu 65 Prozent genutzt. Rechne man Baulandreserven und Verdichtungsmöglichkeiten zusammen, ergebe dies mit der bestehenden Zonierung Reserven für rund 950 Zuzügerinnen und Zuzüger.

BZO von 2012 wird überarbeitet

Mit dem vorgeschlagenen Planwerk soll die bisherige BZO aus dem Jahr 2012 angepasst werden. Seither wurden mehrere übergeordnete Gesetze geändert, was jetzt auf kommunaler Ebene zu ­diversen Anpassungen zwingt. Unter anderem ist die Harmonisierung der Baubegriffe nötig, es gibt neue Vorgaben zur Umgebungsgestaltung von Grundstücken und es wird eine Mehrwert­abgabe bei Auf- und Umzonungen ­eingeführt. Die gute Nachricht für Bauherrinnen und Bauherren: Weil die Fassadenhöhe anders als bisher gemessen wird, ­können Gebäude um 30 bis 50 Zentimeter höher gebaut werden. Vorteile ergeben sich auch bei Attika­geschossen und Wintergärten.

Auf der anderen Seite werden in Knonau bezüglich Grünflächen präzisere Vorgaben vorgeschlagen als vom Kanton vorgegeben. So will man eine Grünflächenziffer einführen. Sie schreibt pro Parzelle minimale Grünflächen von 40 bis 45 Prozent vor (Gewerbeflächen: 20 Prozent). Allerdings könnten in Ausnahmefällen, etwa bei einer speziellen Parzellenform, auch Ausnahmen bewilligt werden, so Camenzind.

Konkreter als im kantonalen Planungs- und Baugesetz (PBG) werden die Vorgaben für die Umgebungsgestaltung geregelt. Die Massnahmen sollen einen Beitrag zur Hitzeminderung und gegen die Versiegelung der Böden leisten. ­Nebenbei steigern sie natürlich auch die Wohnqualität und tragen zu einem «grünen» Ortsbild bei.

25 Prozent Abgabe

Neu eingeführt werden soll zudem eine kommunale Mehrwertabgabe auf Auf- und Umzonungen (nicht zu verwechseln mit Einzonungen; dort besteht eine ­Abgabepflicht gegenüber dem Kanton). Grundstückeigentümer sollen so verpflichtet werden, einen Teil des ­Gewinns, der durch Auf- und Umzonungen entsteht, an die Gemeinde abzuliefern. Die Abgabe ist vom Kanton vorgeschrieben, die Gemeinden können aber selber ­einen Satz zwischen 0 und 40 Prozent festlegen sowie eine Freifläche. Hier schlägt der Knonauer Gemeinderat ­einen Satz von 25 Prozent vor; er befindet sich damit im unteren Mittelfeld der Gemeinden im Kanton. Von der Abgabe befreit werden sollen Grundstücke, die kleiner sind als 1200 Quadratmeter.

Zum Vergleich: Eine Abgabe von 40 Prozent wird beispielsweise verlangt in Affoltern, Mettmenstetten, Zürich und Winterthur, 30 Prozent in Bonstetten, Hedingen und Obfelden; 0 Prozent in Maschwanden und Stallikon.

Einnahmen aus dem Mehrwertausgleich sind einem Fonds zuzuweisen und für kommunale, raumplanerische Massnahmen einzusetzen. Da in Knonau mit der vorgesehenen BZO-Teilrevision aber weder Auf- noch Umzonungen vorgesehen sind, wird das Fondsvermögen bis auf Weiteres bei null Franken liegen.

Mitwirkung bis 29. April möglich

Die vorgeschlagene BZO-Teilrevision liegt bis am 29. April öffentlich auf. Bis zu diesem Datum können sich Interessierte zu den Vorschlägen schriftlich äussern. Nach allfälligen Anpassungen und einer Vorprüfung durch den Kanton soll im Dezember dieses Jahres die ­Gemeindeversammlung über die Vorlage abstimmen.

Wie gross die Zustimmung zur BZO-Teilrevision ist, lässt sich aufgrund des Informationsabends nicht abschätzen. Aus dem Publikum wurden lediglich ­einige wenige Verständnisfragen gestellt, Kritik wurde nicht geäussert.

Bedauert wurde aber, dass es zwei bis drei Jahre dauern könnte, bis auch Vorschläge zu den Kleinsiedlungen auf dem Tisch liegen. Das Tempo wird in diesem Fall allerdings nicht auf Gemeindeebene bestimmt, sondern auf Kantons- und allenfalls auf Bundes­ebene.