Steigende Immobilienpreise lassen Gemeindekassen klingeln
In vielen Orten im Säuliamt ist die Grundstückgewinnsteuer wichtige Einnahmequelle
Mitten im Grünen und doch schnell in Zürich: Die grosse Nachfrage nach Wohnraum lässt vielerorts im Säuliamt auch die Kassen der Gemeinden klingeln, nicht nur in Bonstetten. (Bild Daniel Vaia)
Mitten im Grünen und doch schnell in Zürich: Die grosse Nachfrage nach Wohnraum lässt vielerorts im Säuliamt auch die Kassen der Gemeinden klingeln, nicht nur in Bonstetten. (Bild Daniel Vaia)
Diskussionen über die Höhe des Steuerfusses sind fast in jeder Gemeinde ein Dauerthema. Was in diesem Zusammenhang nur selten zur Sprache kommt, sind die Einnahmen der Gemeinden durch die Grundstückgewinnsteuer. Sie sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen und haben mittlerweile einen erheblichen Einfluss auf die Gemeindefinanzen. Das zeigt ein Vergleich der Steuereinnahmen der 14 Gemeinden des Bezirks Affoltern, basierend auf Daten des Statistischen Amts des Kantons Zürich. Demnach lag im letzten Jahr in neun von 14 Gemeinden der Anteil der Grundstückgewinnsteuern an den Gemeindesteuern bei zehn Prozent oder mehr.
Spitzenreiterin im Bezirk war 2023 die Gemeinde Bonstetten. Gemessen an den Steuereinnahmen (allgemeine Gemeindesteuern plus Grundstückgewinnsteuern, ohne Kirchensteuern) belief sich der Anteil der Grundstückgewinnsteuern auf 17,9 Prozent. In konkreten Zahlen: Bonstetten nahm im letzten Jahr 4,37 Millionen Franken an Grundstückgewinnsteuern ein (Gemeindesteuern insgesamt: 24,43 Millionen). Am wenigsten profitierte Maschwanden mit einem Grundstückgewinnsteueranteil von 2,3 Prozent.
Die Bonstetter Gemeindepräsidentin Arianne Moser (FDP) führt die in den letzten Jahren in praktisch allen Gemeinden deutlich gestiegenen Einnahmen aus dieser Steuer auf die immer höheren Immobilienpreise zurück. Dazu kämen Sonderfälle: So habe vor nicht allzu langer Zeit ein national tätiges Unternehmen seine Immobilien in eine neue Firma überführt. Für deren in Bonstetten stehende Immobilien seien damals Grundstückgewinnsteuern fällig geworden.
Auch der Leiter des Steueramts Affoltern, Karthipan Thanabalasingam, sieht als eine der Hauptursachen die generell gestiegenen Immobilienpreise. Zudem spüre man, dass Affoltern als Wohnort immer attraktiver werde. Dies führe dazu, dass auch der Immobilienhandel hoch sei. Grundsätzlich schenke man dem Thema Grundstückgewinnsteuern in Affoltern «hohe Beachtung», so Thanabalasingam, da es jeweils um grosse Beträge gehe. Auch deshalb würden alle Angelegenheiten rund um die Grundstückgewinnsteuern von der Stadt selber mit eigenem Personal erledigt.
Grundstückgewinnsteuer als «Konfitüre aufs Brot»
Die Grundstückgewinnsteuer ist für die Gemeinden hochwillkommen. Sie sind quasi die Konfitüre aufs Brot bei den Finanzen. Das liegt auch daran, dass im Kanton Zürich die Gemeinden diese Einnahmen nicht bei der Berechnung des kantonalen Finanzausgleichs angeben müssen: Was die Gemeinden an Grundstückgewinnsteuern einnehmen, das dürfen sie auch behalten.
Wie dick die erwähnte «Konfitüre» auf dem Brot jeweils ausfällt, ist für die Gemeinden allerdings nur schwer zu prognostizieren. Die Einnahmen aus der Grundstückgewinnsteuer können von Jahr zu Jahr enorm schwanken und kommen schon fast einer «Finanzlotterie» gleich: So betrugen bei der aktuellen Spitzenreiterin Bonstetten die Grundstückgewinnsteuern 2022 «nur» 2,1 Millionen – das ist weniger als die Hälfte im Vergleich zum letzten Jahr. Umgekehrt Affoltern: Hier schlug dieselbe Steuer 2021 mit 8,0 Millionen Franken zu Buche, letztes Jahr waren es «nur» 4,4 Millionen.
Ein besonders krasses Beispiel verzeichnete die Gemeinde Kappel im Jahr 2017. In jenem Jahr überstiegen die Einnahmen aus der Grundstückgewinnsteuer mit 4,8 Millionen Franken sogar jene der allgemeinen Gemeindesteuern (3,6 Millionen). Nach Angaben der Gemeindeverwaltung von Kappel lag das damals überwiegend an einem einzelnen Projekt.
Punktlandung bei Budgetierung nicht möglich
Für die Budgetierung der Grundstückgewinnsteuer nutzen die angefragten Gemeinden unterschiedliche Methoden. Meist ist es ein Mix, der auf verschiedenen Quellen basiert. Man schaut sich etwa offene Veranlagungen und Baugesuche an. Oft wird auch ein Durchschnitt der letzten Jahre errechnet. Bekannt ist auch, dass Immobilienportale nach offenen Angeboten aus der Gemeinde durchforstet werden.
Eine weitere Informationsquelle sind die Immobilienverkäufer selber. So suchen manche Immobilienbesitzer noch vor einem Verkauf den Kontakt mit den Steuerbehörden, um die Höhe der Grundstückgewinnsteuer abschätzen zu können, erklärt Thanabalasingam. Dennoch sei bei der Budgetierung dieser Steuer «eine Punktlandung nicht möglich». Grundsätzlich versuche man, jeweils «vorsichtig-realistisch zu budgetieren», sagt Arianne Moser zur Frage nach der Budgetierung.
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